Có nên mua đất trồng lúa, đất ruộng không?

Đất trồng lúa, đất ruộng vốn thuộc nhóm đất nông nghiệp và là loại đất khá phổ biến tại Việt Nam. Cũng bởi loại đất này được pháp luật bảo vệ vô cùng chặt chẽ, từ đây khá nhiều băn khoăn không biết có nên mua đất trồng lúa, đất ruộng không. Để đưa ra được câu trả lời chính xác cho câu hỏi này, hãy cùng phân tích một số lợi ích, rủi ro khi mua đất trồng lúa ngay trong bài viết dưới đây.

Không giống với các loại đất thổ cư, đất trồng cây lâu năm hay đất trồng cây hàng năm, việc mua bán đất trồng lúa thường ít được thực hiện hơn. Điều này bởi lẽ theo quy định của Luật đất đai hiện hành, người sở hữu đất trồng lúa có thể chuyển đổi nhượng, mua bán đất trồng lúa nhưng phải đảm bảo tuân thủ các điều kiện cụ thể. Từ đây, nhiều người tỏ ra e ngại trong việc giao dịch mua bán, đặc biệt là khi chưa nắm rõ những lợi ích mà đất trồng lúa có thể mang lại.

Mua đất trồng lúa có những lợi ích gì?

Để biết được có nên mua đất trồng lúa hay không, điều bạn nên quan tâm, tìm hiểu chính là những lợi ích đặc biệt của việc sở hữu loại đất này.

Trước hết, mục đích của những người muốn đầu tư mua đất trồng lúa trong thời điểm hiện tại đều là chuyển đổi lên đất thổ cư. Hai loại đất này có mức giá chênh lệch rất lớn, do đó nếu như quá trình chuyển đổi diễn ra thành công, chủ đầu tư gần như sẽ “nhặt được vàng”. Cũng bởi món lời hấp dẫn này mà không chỉ giới kinh doanh nhà đất mà những ai đang đầu tư bất động sản đều muốn khám phá “miếng bánh thơm ngon” mang tên đất trồng lúa.

Ví dụ trong những năm gần đây, tại các khu vực như Quận 9, huyện Bình Chánh, Củ Chi, Nhà Bè của Tp. HCM đã xuất hiện tình trạng nhiều nhà đầu tư lẫn khách hàng liên tục săn lùng đất trồng lúa, đất ruộng và đất nông nghiệp nói chung. Sau đó, họ sẽ thực hiện các thủ tục để xin chuyển đổi lên thổ cư và phân lô bán lại. Tuy nhiên, cho đến thời điểm hiện tại năm 2021, điều này đã trở nên khó khăn hơn. Song song với nguồn lợi nhuận siêu khủng là nhiều rủi ro mà chủ đầu tư cần phải nắm được.

Rủi ro có thể gặp phải khi mua đất trồng lúa

Cụ thể, với những người đang muốn tìm mua đất trồng lúa với mục đích đầu tư, sinh lời. Lúc này, bạn thường sẽ phải đối mặt với một hoặc nhiều các rủi ro sau đây:

Việc xác định giá trị thực của thửa đất gặp nhiều khó khăn 

Không khó để chúng ta nhận thấy được sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản nông nghiệp trong những năm qua. Cũng chính bởi tỷ suất sinh lời khủng sau khi chuyển đổi được lên thổ cư đã vô tình tạo ra hiện tượng “sốt” đất nông nghiệp ở một số khu vực vùng ven đô thị, đặc biệt là tại các tỉnh vùng ven Tp. HCM.

Ví dụ điển hình nhất là tại khu vực Long Khánh, Đồng Nai, nếu như ở thời điểm 3 – 4 năm về trước giá đất nông nghiệp tại đây chỉ từ 1 – 2 tỷ đồng/ha thì ở thời điểm hiện nay đã lên đến 8 – 12 tỷ đồng/ha. Đặc biệt tại khu vực huyện Xuân Lộc cũng như các khu vực giáp ranh Long Khánh, giá đất nông nghiệp tại đây vẫn liên tục tạo cơn “sốt”. 

Theo kinh nghiệm của các chuyên gia, giá đất thường gia tăng theo chu kỳ và khi đạt đỉnh điểm “cơn sốt ảo” thì sẽ có xu hướng giảm dần. Tuy nhiên tại khu vực Đồng Nai, đây dường như là quan điểm chưa chính xác bởi cơn “sốt” đất nông nghiệp nói chung đã kéo dài 2 năm nay và vẫn chưa thấy dấu hiệu thoái trào.

Với yếu tố trên, nhiều người đã lợi dụng để đẩy giá đất nông nghiệp lên cao ngất ngưởng. Về phía người đầu tư, khi chưa có nhiều kinh nghiệm định giá đất sẽ rất dễ đứng trước nguy cơ bị lỗ khi mua phải những thửa đất này. 

Việc chuyển đổi lên thổ cư không hề đơn giản

Những người băn khoăn có nên mua đất trồng lúa không đều mang mục đích sở hữu đất sau đó chuyển đổi sang đất thổ cư để phân lô, bán lấy lời. Tuy nhiên, không phải thửa đất ruộng nào cũng có thể được tiến hành chuyển đổi. Theo quy định Luật đất đai, việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở phải đảm bảo đủ nhiều điều kiện sau đây:

  • Chủ sở hữu phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu và sử dụng đất.
  • Đất không xảy ra tình trạng tranh chấp tại thời điểm muốn chuyển đổi.
  • Quyền sử dụng đất trồng lúa không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
  • Đất chuyển đổi còn trong thời hạn sử dụng đất theo Luật đất đai mới nhất 2013.
  • Đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.

Nhìn chung, việc chuyển đổi đất lúa lên thổ cư đang bị siết chặt dần. Trong trường hợp không thể chuyển mục đích sử dụng sang thổ cư, lúc này bạn muốn bán lại đất cũng rất khó để tìm người có nhu cầu.

Chi phí chuyển đổi cao, nhiều rủi ro về quy hoạch

Theo quy định của Luật đất đai, để có thể chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất trồng lúa sang đất thổ cư đòi hỏi người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính của mình. Khoản chi phí này cao hay thấp tùy thuộc vào từng khu vực, từng địa phương khác nhau mà người mua cần tìm hiểu để tính toán quyền lợi cho mình.

Ngoài ra, rủi ro về quy hoạch cũng là yếu tố vô cùng quan trọng. Nếu không may thửa đất nằm trong quy hoạch thì người sử dụng đất không thể xây dựng nhà ở, công trình cũng như việc mua bán, chuyển nhượng cũng phức tạp hơn. Đó là chưa kể đến việc đất nằm trong quy hoạch sẽ có thể bị Nhà nước thu hồi với khoản tiền đền bù khá thấp

Vậy có nên mua đất trồng lúa thời điểm này hay không?

Thông qua những lợi ích và rủi ro nói trên, vậy liệu rằng có nên mua đất trồng lúa hay không?

Bạn có thể mua loại đất này trong trường hợp:

  • Đất có đầy đủ giấy tờ cần thiết phù hợp theo quy định của pháp luật.
  • Tra cứu được thông tin quy hoạch và nhận thấy đất không nằm trong quy hoạch.
  • Đảm bảo đất có thể được chuyển đổi lên thổ cư sau khi sở hữu, có khả năng sinh lời lớn.
  • Tài chính đầy đủ, đảm bảo chi trả bao gồm cả chi phí phát sinh và chi phí để xây dựng nhà ở, công trình trên đất.

Tuy nhiên, bạn không nên mua đất trồng lúa khi:

  • Người bán cố tình che dấu tính pháp lý của lô đất hoặc có dấu hiệu mập mờ về mặt pháp lý như đất đang tranh chấp giữa những người cùng sở hữu hoặc thửa đất này đang thế chấp, cầm cố tại ngân hàng.
  • Xuất hiện các thông tin cho thấy lô đất đang bị vướng quy hoạch hoặc đang bị quy hoạch treo. 
  • Lô đất không thể thực hiện chuyển đổi lên thổ cư vì không phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất ở địa phương.
  • Khu vực định mua đất xảy ra tình trạng “sốt” đất.

Trên đây là một số thông tin cơ bản giúp các bạn giải đáp thắc mắc có nên mua đất trồng lúa không. Tốt nhất bạn hãy tìm hiểu vấn đề này kỹ lưỡng để đưa ra quyết định tối ưu hơn cả.